فرار خریداران از بازار مسکن/ وضعیت نگران کننده شد

به گزارش پارسینه به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن در شرایطی قرار گرفته که هم‌زمان با تداوم رکود معاملاتی، فشار هزینه‌های ساخت به نقطه‌ای بی‌سابقه رسیده است. افزایش نااطمینانی‌های سیاسی ناشی از احتمال وقوع جنگ دیگر، تشدید تنش‌های اجتماعی و رشد فزاینده قیمت مصالح ساختمانی، مسیر فعالیت سازندگان را با اختلال جدی مواجه کرده و بسیاری از پروژه‌های ساختمانی را به حالت تعلیق درآورده است.

این وضعیت در حالی رقم خورده که پیش از این نیز، شکاف عمیقی میان قدرت خرید خانوارها و قیمت تمام‌شده مسکن وجود داشت و تقاضای مؤثر به‌شدت تضعیف شده بود.

در چنین فضایی، اگرچه قیمت اسمی مسکن در برخی مقاطع افزایش یافته، اما این رشد قیمتی به رونق بازار منجر نشده و معاملات همچنان در رکود عمیق قرار دارد. از سوی دیگر، هزینه ساخت که متأثر از نرخ ارز و تورم عمومی افزایش یافته، فشار مضاعفی بر سازندگان وارد کرده و بسیاری از آن‌ها را ناچار به توقف یا خروج از بازار کرده است. هم‌زمان، پروژه‌های حمایتی دولت از جمله نهضت ملی مسکن نیز با چالش‌هایی در حوزه تأمین مالی و افزایش هزینه‌ها روبه‌رو شده‌اند.

در همین رابطه، رامین گوران، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران در گفت‌وگو با اقتصادنیوز به بررسی وضعیت فعلی ساخت‌وساز، چشم‌انداز بازار مسکن و موانع پیش‌روی تولید پرداخته است.

سازندگان ناچارند به سمت پروژه‌های کوچک‌مقیاس حرکت کنند

رامین گوران با اشاره به قرار گرفتن کشور در فضای پرریسک ناشی از جنگ، وضعیت فعلی ساخت‌وساز را بسیار نگران‌کننده توصیف کرد و گفت: شرایط کنونی تنها نتیجه جنگ ۱۲روزه و اعتراضات اخیر نیست، بلکه این موضوعات صرفاً فشارهایی را تشدید کرده که از مدت‌ها قبل در بازار مسکن وجود داشت. حتی پیش از این نیز به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و تورم، تقاضای مؤثر در بازار عملاً از بین رفته بود و خانوارها توان خرید مسکن را نداشتند.

به گفته او، در چنین شرایطی پروژه‌های جدید یا متوقف شده‌اند یا با احتیاط بسیار بالا پیش می‌روند.

گوران تأکید کرد: سازندگان ناچارند به سمت پروژه‌های کوچک‌مقیاس یا مدل‌های جدید ساخت حرکت کنند، چراکه ادامه الگوهای گذشته دیگر امکان‌پذیر نیست.

بسیاری از سازندگان خرد، دیگر توان ادامه فعالیت ندارند

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران با اشاره به افزایش شدید هزینه‌های ساخت گفت: امروز هزینه ساخت با دلار ۱۳۰ هزار تومانی محاسبه می‌شود، اما فروش آپارتمان با قیمت‌هایی انجام می‌شود که تناسبی با این هزینه‌ها ندارد. ما پیش از این هم اختلاف قیمت داشتیم، اما نه با چنین شدتی. برای اولین بار شاهد اختلافی تقریباً دوبرابری میان هزینه ساخت با دلار 130 هزار تومانی و قیمت فروش با دلار 70 هزار تومانی هستیم.

او اضافه کرد: سازندگان حاضرند واحدهای خود را با تخفیف بفروشند، اما خریداری وجود ندارد. اگر هم با قیمت پایین، فروشی انجام می‌شود، صرفاً برای حفظ تاب‌آوری مالی مجموعه یا خروج تدریجی از بازار است. بسیاری از سازندگان خرد، دیگر توان ادامه فعالیت ندارند و پروژه‌ها را تعطیل کرده‌اند.

قیمت مصالح ساختمانی به‌طور روزانه در حال افزایش است

گوران با اشاره به وضعیت پروژه‌های ساختمانی در تهران ادامه داد: برآورد ما این است که بیش از ۷۰ درصد پروژه‌های متوسط در تهران تعطیل شده‌اند. پروژه‌های کوتاه‌مرتبه و متوسط‌مرتبه‌ای که از گذشته مجوز داشتند نیز به دلیل افزایش هزینه‌ها متوقف شده‌اند.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران یکی از دلایل اصلی این وضعیت را افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی عنوان کرد و با اشاره به قیمت‌ها در مناطق متوسط شهر گفت: در حالی که قیمت آپارتمان‌ در منطقه متوسط شهر تهران به‌صورت اسمی حدود متری ۱۲۰ میلیون تومان اعلام می‌شود، در عمل حتی با متری ۹۰ میلیون تومان هم خریداری وجود ندارد.

او ادامه داد: قیمت مصالح ساختمانی به‌طور روزانه در حال افزایش است. برای مثال، میلگرد که تا ماه گذشته کیلویی ۴۰ هزار تومان بود، حالا به بیش از ۵۰ هزار تومان رسیده که نشان‌دهنده افزایش حدود ۳۰ درصدی در یک ماه است.

گوران با اشاره به چشم‌انداز بازار مسکن در صورت تداوم شرایط فعلی گفت: در بازار مسکن ایران، کاهش تولید معمولاً به افزایش قیمت منجر می‌شود، اما این افزایش الزاماً به رونق ختم نمی‌شود. ما با رکود عمیقی مواجه هستیم؛ افزایش قیمت‌ فزاینده خواهیم داشت، اما معاملات شکل نمی‌گیرد، چون متقاضی توان خرید ندارد.

آخرین جزئیات از خروج پروژه‌های نهضت ملی مسکن

او درباره تأثیر بازارهای موازی نیز گفت: ناامنی سیاسی و وضعیت نه جنگ نه صلح باعث می‌شود مردم به نقدشوندگی سرمایه‌شان فکر کنند و منابع خود را از مسکن خارج کرده و به سمت طلا و ارز ببرند. البته این بازارها هم ظرفیت محدودی دارند و ممکن است بخشی از این سرمایه‌ها دوباره به مسکن بازگردد.

در مجموع، وقتی تولید مسکن به حداقل می‌رسد، این موضوع بسیار نگران‌کننده است. باید تمام موانع پیش روی تولید مسکن برداشته شود. این کار نیازمند کمک دولت، دستگاه‌های خدمات‌رسان و نهادهای مرتبط است. اگر این حمایت‌ها انجام شود، چرخه تولید مسکن می‌تواند به اقتصاد کشور کمک کند.

گوران در پایان با اشاره به پروژه‌های نهضت ملی مسکن تأکید کرد: در این پروژه‌ها دو مشکل اساسی وجود دارد. اول اینکه با افزایش شدید قیمت مصالح، برآوردهای اولیه به هم خورده است. قرار بود واحدهای ۱۰۰ متری با حدود یک میلیارد تومان ساخته شوند و بخشی از آن از آورده مردم تأمین شود؛ مثلاً نسبت ۳۵ به ۶۵. اما حالا شرایط تغییر کرده است. از طرف دیگر، بانک‌ها با تأخیر وارد تأمین مالی شدند و در این فاصله قیمت‌ها بالا رفت. مردم هم توان پرداخت اقساط را ندارند. در نتیجه، پروژه‌هایی که قرار بود طی دو سال تکمیل شوند، به پروژه‌های بلندمدت تبدیل شده‌اند و همین موضوع تکمیل آن‌ها را با دشواری‌های جدی مواجه کرده است.